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2021-08-31

土地の価格の決まり方

土地の価格はどのように決まるのでしょうか?

 

新築について考える時、必ず考えなければいけないのが土地のこと。

ここでは土地の価格がどのように決まるのかについてポイントを解説していきます。

人によっては土地価格の評価が決まるのかによってポイントがプラスになる場合があります。

自分に合った土地を探す参考にして頂けたらと思います。

 

土地の価格のベースになる公示価格

 

公示価格とは正式には「地価公示価格」といいます。これは国土交通省の栃鑑定員がそのエリアの標準的な土地を選定し、毎年1月1日時点の1㎡、坪当たりの正常な価格を判定します。正常な価格とは売り急いでいたりなど特殊な事情がない場合の売買価格のことを指します。

公示価格は土地の売却価格を決める上で一番最初の要素となり、工事価格をもとに様々な条件で土地の価格は決まっていきます。

また固定資産税の評価額や相続税評価額にも影響します。

 

土地の形態について

土地の形状も土地価格が決まるポイントとなります。

土地の形状を考える上で間口が重要になってきます。

土地の間口とは、敷地を主要な方向から見た時の幅を指します。

一般的には敷地が道路に接している側の長さのことを言います。

「うなぎの寝床」という言葉を耳耳にしたことはありますでしょうか?

これは間口が狭く奥行の長い土地の形状を指す比喩表現とされています。

間口が狭いと駐車計画や、建物の間取りの制限などもあり土地の評価が低くなることが多いです。

また、形状が三角形になっている土地も建物を建てる上で制限があることが多く、土地の評価としては低く算出されている場合があります。

 

土地の道路の付き合い方

土地に対して道路がどのようについているかも土地の価格の評価としてプラスに働きます。

角地とは敷地に対して道路が2方向についている場所を指します。

角地によって評価が高くなる理由は一般的には開放感があり、採光や通風に優れることと、住宅が経つ可溶性が低いことが挙げられます。また新築を建てる際に建蔽率が緩和されている場合もあります。

 

南面道路と北面道路

南面道路とは道路が南面についている土地のことを指します。

一般的には資産価値としては南面道路の方が高いです。南面道路の方が比較的に日当たりが良くなりやすいという理由からです。

しかし新築を建てる上でどのような建物にしたいかで南面道路と北面道路のどちらが適しているかは変わってきます。

また土地に十分な広がりがあればあまり気にすることはありません。道路の付き合い方で日当たりがとりやすい、取りにくいということはありますが建物の工夫次第で条件は変わりますので住宅会社に相談しましょう。

 

道路との高低差

中には道路に対して土地が低くなって居たり、土地が1段高い場所にある物件があります。こういった物件は土地の価格として評価が下がる傾向にあります。しかし土地の価格が安いからと言って建築費を含めると高くなってしまうケースがあります。

例えば土地が道路に対して低い場所、雨が降った際の雨水の行き先がないため土地に新たに土を入れる場合があります。また土地が道路より高い場合、土が崩れないようにするために擁壁を建てる必要がある場合もあります。こういった工事を含めた時に通常の土地を買った方が建築費が安く済むという場合もあるのです。

土地の価格が安いからと言って総額が安くなるとは限りません。

 

特に注意したいポイントです。

土地の価格が安い場合は注意が必要

上記の通り比較的安く売られている土地は建築するために別途工事が必要な場合があります。

分かりやすい例でいえば古い建物が立っていて解体工事が必要な場合があります。こういったケースでは解体工事費が売主負担である場合と買主負担である場合で費用が大きく異なります。

分かりやすい場合もあれば一見したら別途工事がかかるか分かりづらいような物件もありますので土地に関しては住宅会社の方と一緒に見るのがおすすめです。

 

土地の売却金額の決まり方

土地の公示価格と評価が上下するポイントについて解説してきました。

しかし公示価格とはあくまで目明日があり、市場に出ている金額とは少し離れている場合があります。

土地を売却するときにその土地の公示価格と条件から「このくらいの金額で売却されるだろう」という金額が算出されます。また土地を売却する売主さんにとっても「このくらいの金額ですが売却したい」という希望があります。そのバランスを見ていくらでその土地を売りに出すかが決まってきます。

条件的には悪くないのになかなか買い手がつかない。そんな場合に最低限これだけの金額になればということで安く市場に出ている物件も少なくはありません。

決して比較的に安い土地は何か問題があるわけではなく、様々な条件から土地の価格は決まります。例えば売り急いでいる場合は早くから安い金額で提示されていることもあるでしょう。

そういったときに買い逃してしまわないように、自分の理想の家に合った土地の条件を把握しておくことがお得に土地を購入するための近道になります。

 

 

 

さいごに

ここで紹介しているポイント以外にも土地の価格が決まるうえで様々な条件があります。

良い土地とその人に会った土地というのは条件が異なる場合があります。

どんな家を建てたいか次第でその人に会った土地は変わってきます。

自分に合った土地がどんなものなのかは自分だけでは判断できないことの方が多いので早めに専門家に相談してみましょう。

条件を整理していい土地と巡り合う準備をしていきましょう。

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