新築住宅の瑕疵担保責任について

マイホームを購入する際に、皆様が気になる項目の１つに『住宅に対する保証』があります。

新築住宅に対する保証には、国が家を建てる施工会社や不動産会社などに義務付けられている保証もあれば、施工会社が独自に用意している保証サービスなど複数あります。

家づくりをお願いする会社で、それぞれの内容をしっかり理解したうえで契約することがとても大切になってきます。そこで今回は具体的に、どのような時に補償が受けられるのかまた一般的に引渡しからどれぐらいの期間対象になるのか？といった新築住宅に対する保証について説明していきたいと思います。

瑕疵担保責任とは？

まず初めにお伝えさせて頂きますと、新築住宅に対する保証は大きく二つにわけられます。

１つが『建物の基礎や構造部分に関する保証』（長期保証）そして、もう１つが『設備や内装などに関する保証』（短期保証）です。『建物の基礎や構造部分に関する保証』とは、『柱』や『梁』『屋根』などの建物の構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止する部分に対する保証です。この保証には、法律で定められている『瑕疵担保責任』によるものと、施工会社が独自に設けた保証サービスがあり、それぞれで内容や期間が異なります。

そしてもう１つの『設備や内装などに関する保証』については、『壁紙』『フローリング』

『システムキッチン』『トイレ』などの設備といった主要な構造部分以外に対する保証です。

こちらは主に、施工会社が独自に設け、設備に関する保証はそれぞれのメーカーが定めた保証になります。契約書を見ると、保証（補償）に関する記述をいくつか見かけることがありますが、それぞれが何に対するものなのかを区別しながら、理解した上で契約することが重要になってきますので各施工会社へしっかりと聞いたのち契約してください。

■瑕疵担保責任

建物の基礎や構造部分に関する保証には、法律で定められている『瑕疵担保責任』と呼ばれるものがあります。そもそも瑕疵とは、引き渡された住宅に契約通りの性能や品質が確保されていないことを指します。簡単にいうと、欠陥住宅を施工会社が建てたということです。

その瑕疵（欠陥）に対して、新築住宅を建てた施工会社や販売した不動産会社が負う責任のことを、『瑕疵担保責任』といいます。

引渡しから一定期間内に万が一の瑕疵が見つかった場合には、施工会社や不動産会社に対して無償で補修を依頼できるほか、場合によっては契約解除や損害賠償の請求が認められることもあります。具体的には、建築基準法で定められた耐震性能を確保していなかったケースや、構造的な欠陥に起因する雨漏りがあったケースなどの場合に補償を求められることが多いです。なお、瑕疵担保責任は法律で定められており、施工会社や不動産会社に義務付けられているものです。なので、どこの会社でも瑕疵担保責任保険に加入していないといけないのです。

■期間はいつまで？

瑕疵担保責任は一定期間内までの瑕疵に対して適用されるものです。

その期間については新築住宅の場合は引渡しから10年間と法律によって定められて

います。なので、10年以内に見つかった瑕疵は、施工会社などが責任をもって修繕等を行う義務があるということです。

■契約した施工会社が倒産したらどうなるの？

施工会社や不動産会社は、万が一に備えて『瑕疵担保責任保険』に加入しています。

これは、新築住宅で瑕疵が認められた時、その修繕にかかる費用はこの保険金を使って修繕する仕組みです。また、瑕疵担保責任は引渡しから10年まで適用されますが、その期間内に施工会社などが倒産した場合でも、瑕疵担保責任保険の保険金を使って他の施工会社に修繕を依頼できる仕組みになっています。

瑕疵担保履行法の成り立ちについて

上記にて瑕疵担保責任についてお伝えさせて頂きましたが、この仕組みが何故出来上がったのか？をここでお伝えしていきたいと思います。

まず、2000年に施行された品確法によって不動産物件の買主に不利な契約とならないよう『買主が守られる仕組み』が出来ました。しかし、この段階では法律上で大きな抜け穴があったのです。それが、『施工会社や不動産会社が、瑕疵担保責任保険に加入していなかったらどうなるの？』という問題です。建物に瑕疵が見つかったら、施工会社などは保険金を使って修繕を行います。しかし、施工会社が保険に加入していなければ修繕費用を繕えず、場合によっては倒産することも考えられます。倒産しても、保険に加入していればほかの施工会社に修繕してもらうことが可能ですが、加入していないとそれも出来ないのです。

そして、その問題が現実になったのが、2005年にあった耐震偽装問題でした。知っている方が多いかと思いますが、その時はマンションでしたが、売主である不動産会社が倒産したためマンションの住民には何の補償も得られなかったのです。結局、マンションの建て替え費用は、その多くを住民が負担することになり、購入費用と建て替え費用の二重の住宅ローンを支払うことになりました。

そして、この問題を契機として生まれたのが、2009年に施行された『住宅瑕疵担保履行法』なのです。住宅瑕疵担保履行法とは、施工会社や不動産会社に対して瑕疵担保責任を果たせるだけの資力確保に努めることを義務付けた法律で具体的には、住宅瑕疵担保責任保険に加入するか供託金を納付させることによって、万一のときに買主に補償できるだけのお金を準備することを義務化しました。瑕疵担保責任と住宅瑕疵担保履行法の二つがあることで、施工会社や不動産会社が倒産しても買主に不利益を生じさせない仕組みが整ったといえます。

施工会社によって内容が違う

新築住宅に対する保証は、法律によって定められた瑕疵担保責任のほかにも、施工会社が独自に提供する保証サービスもあります。施工会社の保証サービスは、基礎や構造など瑕疵担保責任の対象となる部位はもちろん、内装や外装など瑕疵担保責任の対象外となる場所についても保証してくれるケースが多く見られます。ただし、その保証内容は施工会社によって大きく異なります。会社によっては瑕疵担保責任の対象部位しか対応しないところもありますし、建物のほぼすべての部位を対象としているところもあります。

また、保証期間については部位によって異なるところもあります。

例えば、内装の壁紙クロスや建具は1～2年、フローリングは3～5年など細かく規定している施工会社もありますし、建物のあらゆる不備に対して20～60年もの保証期間を設けているところもあります。保証の対象が多岐にわたるため一つひとつを確認するのは重労働ですが、施工会社の保証サービスを利用する際には事前に内容を細かくチェックしたうえで契約することをおすすめします。

さいごに

今回は住宅瑕疵担保責任について様々な事をお伝えさせて頂きましたが、いかがでしたでしょうか？家づくりをするうえで保証関係は大切な項目になります。人生で一度の大きな買い物と言われる住宅。大きな資金を使いこの先の人生の暮らしを豊かにしていくためにも今回の保証関係はとても大切な内容になってきます。新築住宅だと、どの施工会社や不動産会社で購入しても瑕疵担保責任により必ず10年保証が付いています。そのうえで、施工会社が提供する長期保証サービスを契約する際には、各社によって保証内容や期間、条件などが異なりますから、それぞれしっかり確認したうえで契約することが大切です。場合によっては、必要のない定期メンテナンスに費用をかけてしまうこともあるかもしれません。無駄な費用をできるだけ抑えられるよう点検項目を吟味し、必要な保証サービスを選び、住宅会社さんとしっかりとお話しをしていき、安心・安全で快適な暮らしを創っていってください。私としても皆様の夢（人生）がより良くなるために応援（お手伝い）させて頂きます。

是非一度ご来場お待ちしております。